房企規(guī)模之戰(zhàn)：頻繁合作拿地 停下就會被超越

在旭輝的業(yè)績發(fā)布會上，旭輝總裁林峰站在一眾人前面，他清了清嗓說：“這是一個大象跑得比螞蟻快的時代，規(guī)模房企增速明顯高于中小房企。”

他想了想，笑著說：“我一直喜歡站著發(fā)言，因為站著才可以隨時奔跑?！?/p>

在這個充滿熱血和壓力的時代，房地產(chǎn)行業(yè)仿佛走到十字路口，一方面行業(yè)規(guī)模的天花板已經(jīng)看到，拿地即賺錢的時代已經(jīng)過去；另外一面則是規(guī)模房企的快速擴張，它們都希望在這個行業(yè)降速的彎道實現(xiàn)自己的超車。

旭輝只是一個縮影，過去兩年房企巨頭們的奔跑速度讓人咋舌，而這種速度并沒有因為2017年市場降溫的預(yù)期而有所降低：碧桂園銷售目標(biāo)6000億，恒大銷售目標(biāo)4500億，保利銷售目標(biāo)3000億，旭輝將沖擊1000億，陽光城將沖擊1000億……

伴隨著每家房企的銷售目標(biāo)若隱若現(xiàn)地曝光，這個時代有意無意將這些兇猛的企業(yè)推到浪潮前面：它們酷愛規(guī)模的根源是什么？

高增長背后：合作開發(fā)

在地產(chǎn)一哥的爭奪中，碧桂園成為了今年的焦點。

根據(jù)碧桂園公告，2017年前兩月實現(xiàn)合同銷售約人民幣872.6億元，合同銷售建筑面積約999萬平方米，在新的一輪競爭中，碧桂園成為今年“地產(chǎn)一哥”的熱門人選。

同樣在高速增長的還有旭輝，在其年報中顯示2016年全年實現(xiàn)合約銷售金額530億元，同比增長75.5%；合同銷售面積約291.6萬平方米，同比增長42%。興業(yè)證券統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，旭輝2013～2017年的年復(fù)合增長率為43.5%，該數(shù)據(jù)位列同行第一。

無論是碧桂園還是旭輝，高速增長背后有著同樣的運營邏輯：合作拿地開發(fā)。

來自克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧桂園在前兩月的合約銷售金額約872億，權(quán)益金額則為628億，兩個數(shù)據(jù)差異的背后則是因為合作開發(fā)因素影響。權(quán)益金額的數(shù)據(jù)是按照碧桂園在項目實際持股比例計算的銷售數(shù)據(jù)，而合約銷售金額則是全口徑計算碧桂園的銷售數(shù)據(jù)。

長期觀察碧桂園的克而瑞分析師朱一鳴發(fā)現(xiàn)，碧桂園2016年全年銷售業(yè)績中權(quán)益所有人占比由2015年的89%大幅下降至76%，從全年的新增土地來看，2016年碧桂園有近74%的新增項目是通過合作拿地或收購的方式獲取的。

旭輝在兩個數(shù)據(jù)中差異就更加明顯，從克而瑞統(tǒng)計的2017年前兩月數(shù)據(jù)顯示，旭輝銷售流量金額為120.1億，而權(quán)益金額為72.1億，上述兩個數(shù)據(jù)的行業(yè)排名分別是14和24。

作為“合作之王”的旭輝，合作開發(fā)商從一線房企到四線房企，從國有大牌到地方諸侯，合作數(shù)量為同行之最。在林峰的眼中，合作可以讓旭輝吸收各家開發(fā)商的優(yōu)勢，打造自己的核心競爭力。

“我們合作的原則很寬松，只要不違背紅線就可以。這個原則也讓我們獲得了很多合作伙伴。”林峰告訴第一財經(jīng)記者。

風(fēng)險還是規(guī)模

風(fēng)險還是規(guī)模，這個問題擺在每一個企業(yè)家的面前，而合作的策略則給了他們更多的一個思路。

以旭輝為例，其頂住了一輪又一輪的政策調(diào)控的同時還保持了自己的復(fù)合增長，很大的原因之一就是通過合作開發(fā)的模式來平衡風(fēng)險與規(guī)模的關(guān)系。

在林峰看來，平衡規(guī)模、利潤、負債的三者關(guān)系有助于旭輝在動蕩的市場中對抗風(fēng)險。

從旭輝年報看來，其2016年核心凈利潤28.3億元，較2015年上漲28%，毛利率、核心凈利潤率較2015年也均有所提升，分別為25.4%及12.7%。負債方面，凈負債比率為50.4%，同比下降8.8個百分點。

相比于其他房企通過不斷放杠桿增加規(guī)模，旭輝的合作策略將自己的財務(wù)狀況進行了有效平衡。

碧桂園的擴張同樣依賴了合作的因素，根據(jù)公告，碧桂園2016年全年新增土地預(yù)期建筑面積8752萬平方米，同比增加129%，成為了房企歷年拿地面積之最；新增土地投資1775億元，同比大幅增加217%。

值得一提的是，碧桂園權(quán)益占比50%～60%和小于50%的新增土地數(shù)量都占了近兩成，比2015年的占比都分別增加了一倍。

“合作開發(fā)項目的增加可以顯著降低拿地成本和擴張過程中潛在的風(fēng)險。”朱一鳴告訴第一財經(jīng)記者。

事實上，通過合作開發(fā)不僅可以降低拿地成本，還可以有效整合項目資源。比如對于操盤能力強的房企可以直接對項目進行操盤，并提高自己的品牌溢價，而對于資金能力強的房企可以給項目帶來更加低的融資渠道，進一步降低成本。這樣的合作可以有效進行優(yōu)勢互補，并共同分享收益。

正榮總裁林朝陽認為，在目前的房地產(chǎn)市場上，僅依靠招拍掛獲得土地資源對房企而言成本太高了，合作開發(fā)不僅可以實現(xiàn)合作雙方的優(yōu)勢互補，還可以降低公司的運營風(fēng)險，緩解資金壓力，優(yōu)化資源配置。

“我們企業(yè)有一個49%和51%原則，就是在合作的過程中可以適當(dāng)進行條件讓步，我們可以稍微吃虧一點占49%的利益，大家一起做好蛋糕，一起分享收益?！闭龢s投資發(fā)展部總經(jīng)理朱浩告訴記者。

克而瑞分析稱，近幾年碧桂園、萬科、保利能做到規(guī)?；瘮U張，進而始終保持行業(yè)龍頭的地位，與頻繁采用合作拿地的開發(fā)模式是分不開的。

大象的游戲

過去幾年，國內(nèi)房企合作拿地從無到有，從零星偶發(fā)的現(xiàn)象到頻繁發(fā)生，逐漸成為企業(yè)競合的常態(tài)；合作模式則從初級一級土地開發(fā)直接合作模式，逐步向二級市場的項目合作和公司合營演進，參與企業(yè)也從弱弱聯(lián)合、強弱聯(lián)合向強強聯(lián)合遞進。

“為了嚴(yán)控拿地成本、減少風(fēng)險，我們一直堅持合作開發(fā)戰(zhàn)略，現(xiàn)在拿地難度越來越大，合作將讓我們有更多幾率拿到土地?！绷址逭f。

林峰的觀點不無道理，在這個規(guī)模決定話語權(quán)的時代，無論你曾叱咤風(fēng)云還是默默無名，都必須順應(yīng)時代的步伐，誰也無法控制歷史的進程。事實上，只要解決好管理的邊界，大象也能跳舞。行業(yè)馬太效應(yīng)明顯，集中度進一步提高。

規(guī)模雖然不是萬能，但是沒有規(guī)模似乎是萬萬不能的。在接受第一財經(jīng)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士的共識是，只有規(guī)模效應(yīng)的凸顯，才可以進一步降低自己的拿地成本、融資成本，并可以獲得一些良好的并購資源，形成企業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。

輸?shù)舻乃俣纫馕吨e過的商機，行業(yè)進化，洪流滾滾，房地產(chǎn)業(yè)走向下半場，玩的是大象與大象之間的游戲。易居中國(企業(yè)）CEO丁祖昱預(yù)計，這個市場上很快會出現(xiàn)年銷售過萬億的企業(yè)，而且時間不會太久。對于2017年，包括陽光城、旭輝、新城、龍湖、魯能、招商都有沖擊千億的能力，或許不久后對于很多規(guī)模房企而言千億將成為一個門檻。

“過去一年開發(fā)商的平均增長率為30%，TOP50的開發(fā)商增速都非?？臁７科竽玫?zé)崆楦邼q，大家千萬別停下腳步，停下就會被人超越?！倍∽骊耪f。