廣州二手房成交升溫：新房限價疊加“洼地”效應

3月14日晚，在一家傳媒機構工作的田華（化名）終于敲定了一套廣州海珠區(qū)的二手房。

和業(yè)主的談判持續(xù)了很久。最后，田華以近160萬元拿下這套約50平米的一居室，單價32000元/平方米。

這個價格，因為包含了裝修和稅費，相對于2016年初已經(jīng)上漲了50%。但田華覺得還算滿意。畢竟，在廣州最火熱的珠江新城，很多二手樓盤的價格漲幅更大。

廣州，這個過去幾年房價走勢還算溫和的一線城市，近期房價快速上漲。

廣州業(yè)內(nèi)人士指出，作為一線城市中的“價格洼地”，廣州樓市存在補漲壓力；而在去年9·30新政以來，廣州也實施嚴格的限價政策，新房遲遲拿不到預售證，中心城區(qū)更是無房可賣，購房者紛紛轉向二手房市場。

二手房成交持續(xù)增長

2017年春節(jié)后，許多廣州市民赫然發(fā)現(xiàn)，廣州二手房價已經(jīng)悄然上漲，最典型的是天河區(qū)珠江新城的房價，一年來已經(jīng)從4-5萬/平方米上漲到了目前的7-8萬/平方米。

3月7日，合富輝煌地產(chǎn)研究院發(fā)布報告顯示，廣州核心地段的二手房價格同比上漲六成以上。此外，2017年前兩個月，廣州中心五區(qū)二手住宅的成交均價接近每平米4萬元，同比2016年單價上漲近萬元，漲幅30.5%。

這意味著，目前在廣州中心區(qū)購買一套較好的100平米左右的三居室，價格在400萬元左右，而2016年同期僅需300萬元左右。

“我們是個一居室小房子，本來想換房，現(xiàn)在已經(jīng)換不起了”。去年剛剛生了孩子的陶榕對21世紀經(jīng)濟報道記者說。合富輝煌認為，廣州一手新增供應持續(xù)缺貨，不少剛需轉投二手市場，是中心區(qū)二手價格上漲的重要原因。

廣州中原研究發(fā)展部也認為，二手住宅成交宗數(shù)持續(xù)增加的主因在于，一手住宅嚴重缺貨，而二手住宅盤源增加，尤其是外圍區(qū)或郊區(qū)，因此成交持續(xù)向好。

新房市場平淡

實際上，相對于二手房的價格上揚，廣州新房市場已經(jīng)連續(xù)數(shù)月表現(xiàn)平淡。

陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2月1日-2月28日，廣州全區(qū)一手住宅網(wǎng)簽量6809套，相比1月的6834套，減少了25套；成交均價16660元/平方米，相比1月的16965元/平方米，下降1.78%。

進入3月的第二周（03.05-03.11），廣州一手住宅成交2748套，環(huán)比上周（3132套）下降12.26%。成交均價方面，上周回落至15090元/平方米，連續(xù)兩周下降。

然而多位廣州業(yè)內(nèi)人士指出，這主要與中心區(qū)一手住宅供應持續(xù)萎縮有關。

合富輝煌報告指出，進入2017年1月，受限簽、限預售的影響，中心區(qū)的實際新推售量幾乎為冰點。

查詢過去一年的數(shù)據(jù)可知，在廣州去年至今能夠上市銷售的新房，多為郊區(qū)盤，比如增城、從化、蘿崗、南沙等，或者廣鋼新城、廣州金融城、大學城等外圍新生區(qū)域，“這在整體上拉低了廣州的新房成交均價”，廣州一位大型開發(fā)商人士說。

2016年四季度，房地產(chǎn)調(diào)控升級，廣州亦不例外。廣州番禺一位開發(fā)商告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，由于預售證備案遭遇房管局限價，很多開發(fā)商現(xiàn)在都申請不到預售證，或者干脆不去申請。

廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測顯示，年后預售證發(fā)放速度變慢，各發(fā)展商推貨策略各有不同。

以番禺某項目為例，去年該項目以最低17000元/平方米開盤，很快漲至25000元左右/平方米。今年，該項目的預期售價已升至30000元以上，目前還沒有拿到新的預售證。

一些已經(jīng)拿到預售證的項目，則采用了“雙合同”暗中提價。即簽訂商品房預售合同之時，多簽一份裝修合同，“房價被分成了兩部分，預售合同顯示備案的價格，多出的部分以裝修協(xié)議形式簽訂”。

不同于按揭貸款，裝修款部分不能辦理房貸按揭，只能通過一次性付款、裝修貸（類似消費貸，利率高于房貸）以及分期付款等方式完成，買房人的成本大大提高。對于開發(fā)商的限價管控之外，購房者限簽時間也在延長。一位中介人士透露，目前只要單價高過3萬元的樓盤，網(wǎng)簽都得排隊，比2016年等待的時間變長，有的可達3-4月之久。

根據(jù)房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)，3月廣州將迎來推盤高峰，共有約40個項目推出新盤、新貨。從目前的報價或者“吹風價”來看，價格普遍上調(diào)的情況還在繼續(xù)。

調(diào)控預期升溫

國家統(tǒng)計局2月22日發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價數(shù)據(jù)顯示，1月廣州新建住宅房價環(huán)比上漲0.6%，同比上漲24％，已連續(xù)22個月上漲。

合富輝煌預計，廣州目前實施的限購限貸政策加碼的風險增大。如果是加碼，限貸政策趨嚴或成為廣州政府調(diào)控的主力工具之一。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道了解，廣州目前仍可以部分地“認房不認貸”，即全部貸款還完可視為首套購房。若限貸從嚴，則可能全面“認房又認貸”。中國社會科學院城市與競爭力研究中心的報告顯示，在整體經(jīng)濟走勢沒有重大變化和重要政策出臺的前提之下，廣州市房價增幅將延續(xù)當前的平穩(wěn)態(tài)勢，住房投資額則會在波動中進一步調(diào)整。

“廣州的房地產(chǎn)市場在全國范圍內(nèi)，是一個突出的正面典型，居民總體較為理性”，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，廣州市采取的嚴格限購限貸措施以及充足的土地供應，都能預防樓市過熱的現(xiàn)象出現(xiàn)。

從其他城市和區(qū)域來看，近期多地調(diào)控已升級。從3月開始，全國的一二線城市在過去限購的基礎上，加強了限價等政策力度；未來全國限購范圍可能繼續(xù)擴大。

對于廣州樓市的買賣雙方而言，彼此心里的調(diào)控加碼預期也在提升。鑒于未知的調(diào)控風險，田華和業(yè)主簽訂了違約條款，在5月份這套房子滿兩年過戶之前，若出現(xiàn)新的調(diào)控政策，營業(yè)稅、增值稅增加，將由業(yè)主方承擔。違約則須支付房款的20%作為違約金。

作者：張曉玲