北京實(shí)施認(rèn)房又認(rèn)貸 二套房首付需60%

今日下午，北京市住建委、市規(guī)劃國(guó)土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款。（含公積金貸款）。另外，企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。（北青報(bào)記者 朱開云）

以下為北京市住建委網(wǎng)站全文：

去年9月30日，我市在全國(guó)率先出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政，及時(shí)有效地抑制了投機(jī)投資需求，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，商品住房成交量持續(xù)下降，成交均價(jià)趨穩(wěn)、略降，二手住房?jī)r(jià)格漲幅明顯回落但近期有所反彈。市委、市政府高度重視，堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，決定采取果斷措施，確保北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。主要工作及措施如下：

一、切實(shí)增加商品住房有效供應(yīng)

（一）加快、加大商品住房土地供應(yīng)。三季度末完成全年土地供應(yīng)計(jì)劃，是去年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。同時(shí)，加大土地儲(chǔ)備力度，適當(dāng)增加計(jì)劃外年度土地供應(yīng)量。

近期北京市公布了今年的土地供應(yīng)計(jì)劃，一些媒體和中介對(duì)供應(yīng)計(jì)劃有曲解和誤讀，稱今年260公頃的商品住宅計(jì)劃供應(yīng)量比去年減少七成。這種拿今年的計(jì)劃供應(yīng)量和去年的計(jì)劃相比是很不科學(xué)的，今年商品住房用地實(shí)際供應(yīng)量將大大超過去年的實(shí)際供應(yīng)量。

為進(jìn)一步滿足我市居民基本住房需求、改善居住條件，今年以來市規(guī)劃國(guó)土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應(yīng)力度，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，保障土地有效供給。目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃的42%，與去年同期相比，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。近期，將推出商品住宅用地52公頃，其中自住型商品房用地44公頃，一季度可完成自住型商品住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃的60%，屆時(shí)一季度商品住宅用地供應(yīng)量將是去年全年實(shí)際供應(yīng)量的1.5倍；三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃260公頃，是去年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。后續(xù)將加大土地儲(chǔ)備開發(fā)力度，條件成熟地塊將適時(shí)推向市場(chǎng)。加大住宅用地有效供給，對(duì)緩解供需矛盾、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期將發(fā)揮明顯作用。

（二）加強(qiáng)調(diào)度，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

商品住宅的庫(kù)存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售的房源，而且這些房源是距離實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)最近的，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的影響也最大。這兩個(gè)階段的房源，初步統(tǒng)計(jì)有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模；另一方面，督促加快這20萬套庫(kù)存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng)，將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)合理預(yù)期。

二、完善商品住房銷售和差別化信貸政策

市住建委、人民銀行營(yíng)管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。

去年930新政以來，北京市無論新建商品住房，還是二手住房的成交量，都持續(xù)下降，新建商品住房?jī)r(jià)格也趨穩(wěn)、略降，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅也明顯回落但仍處于上漲通道，特別是近一個(gè)月來，漲幅又有所反彈，中介門店看房的客戶量也明顯增加，百姓購(gòu)房熱情又現(xiàn)高漲跡象。

從其他一些重點(diǎn)城市來看，去年底實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，提高個(gè)人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場(chǎng)調(diào)控效果。此次北京借鑒這些城市的做法，強(qiáng)化差別化信貸政策，不但也實(shí)施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而且還通過“一提一降”，適度降低金融杠桿效應(yīng)，即進(jìn)一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時(shí)降低住房貸款期限，將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。

此外，還明確規(guī)定企業(yè)購(gòu)買的住房需滿3年以上才能交易，交易對(duì)象為個(gè)人的必須執(zhí)行限購(gòu)政策。這一措施旨在打擊企圖以企業(yè)名義購(gòu)房鉆限購(gòu)政策空子、投機(jī)炒房等。

本次新政以后，北京的商品住房限購(gòu)、限貸措施將更加嚴(yán)格。

三、確保新建商品住房成交均價(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)

（一）在預(yù)售審批、現(xiàn)房銷售備案環(huán)節(jié)，嚴(yán)控商品住房申報(bào)價(jià)格。

對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

對(duì)取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。商品住房項(xiàng)目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。

（二）大力整頓、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售以及中介機(jī)構(gòu)哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布不實(shí)房源信息等違法違規(guī)行為，并給予公開曝光。

去年930以后，市住建委牽頭建立了包括10個(gè)成員單位的加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作聯(lián)席會(huì)，強(qiáng)化市區(qū)、部門聯(lián)動(dòng)，加大執(zhí)法查處力度。出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管的通知》，在全市全面實(shí)施存量房資金監(jiān)管，保障交易安全。轉(zhuǎn)發(fā)了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，大力整頓規(guī)范中介行業(yè)。

去年四季度，對(duì)全市199個(gè)在售項(xiàng)目和7171家中介機(jī)構(gòu)門店進(jìn)行拉網(wǎng)式全覆蓋執(zhí)法檢查；停止了17家違規(guī)企業(yè)網(wǎng)簽資格，對(duì)3家嚴(yán)重違法開發(fā)企業(yè)降低資質(zhì)等級(jí)，立案處罰58起；開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)核查，注銷了250家企業(yè)的資質(zhì)。

今年前2個(gè)月，市區(qū)兩級(jí)共檢查房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)266項(xiàng)（次），行政處罰10起，限制網(wǎng)簽50家。檢查中發(fā)現(xiàn)，仍有小部分開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及中介人員違反政策法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，違背職業(yè)道德，制造恐慌氣氛，哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假房源及價(jià)格等，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。配合此次新政的實(shí)施，近期市住建委將會(huì)同房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作聯(lián)席會(huì)各成員單位，加大聯(lián)合執(zhí)法查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息等違法違規(guī)行為，并公開曝光。對(duì)違規(guī)主體，將實(shí)施聯(lián)合懲戒，確保調(diào)控政策措施落到實(shí)處

相關(guān)報(bào)道：

房地產(chǎn)調(diào)控史鑒：調(diào)控政策或?qū)⒚芗蹬R

對(duì)照以往的調(diào)控經(jīng)歷，政策往往延續(xù)一年左右，因此南京、青島的調(diào)控政策并非本輪調(diào)控的終點(diǎn)。由于市場(chǎng)基本面的變化，將可能導(dǎo)致樓市調(diào)控方式的巨變：一刀切式的“國(guó)字號(hào)”調(diào)控措施將可能被徹底取代。

3月15日，南京、青島同時(shí)出臺(tái)政策，對(duì)原有的房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)化。其中，南京將“限購(gòu)令”的范圍擴(kuò)大，青島則首次推出限購(gòu)措施。這兩地均屬樓市熱點(diǎn)區(qū)域，由此將近期的調(diào)控風(fēng)波推向高潮而受到關(guān)注。

梳理我國(guó)的樓市調(diào)控史發(fā)現(xiàn)，自2004年土地出讓市場(chǎng)化改革以來，我國(guó)共經(jīng)歷了4輪房地產(chǎn)調(diào)控，分別始于2006年、2010年、2013年和2016年，大致對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)每3年左右出現(xiàn)的“小周期”特征。

這種特征構(gòu)成了我國(guó)樓市的基本運(yùn)行模式，也決定了樓市調(diào)控的時(shí)點(diǎn)、時(shí)長(zhǎng)與強(qiáng)度。對(duì)照以往的調(diào)控經(jīng)歷，政策往往延續(xù)一年左右，因此南京、青島的調(diào)控政策并非本輪調(diào)控的終點(diǎn)。同樣地，由于市場(chǎng)基本面的變化，將可能導(dǎo)致樓市調(diào)控方式的巨變：一刀切式的“國(guó)字號(hào)”調(diào)控措施將可能被徹底取代。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小周期”

我國(guó)于1998年啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，但在很多業(yè)內(nèi)人士看來，樓市真正進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)行，還是從2004年正式確立土地市場(chǎng)化出讓制度開始的。

2004年的“831大限”之后，高價(jià)地頻繁誕生，加之龐大的購(gòu)房需求開始釋放，房屋交易量?jī)r(jià)齊升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委的數(shù)據(jù)，2005年全國(guó)商品房?jī)r(jià)上升19.5%。相比之下，自2000年至2005年，全國(guó)商品房均價(jià)年均增長(zhǎng)5.9%。

盡管當(dāng)年就有調(diào)控政策出臺(tái)，但真正有標(biāo)志性意義的調(diào)控政策出自2006年。當(dāng)年5月出臺(tái)的“國(guó)六條”，以及更為細(xì)化的9部委“十五條”，都對(duì)市場(chǎng)心態(tài)產(chǎn)生較大影響。其中提出的“70/90”政策，此后曾延續(xù)多年。

從2006年5月開始，國(guó)稅總局、住建部、國(guó)土部、央行等部門又先后出臺(tái)政策，對(duì)經(jīng)濟(jì)和樓市進(jìn)行降溫。直到2007年8月，央行經(jīng)過當(dāng)年的第5次加息后，本輪調(diào)控才算告一段落（此后還有零星的“修補(bǔ)性”政策推出，直至2008年8月）。若從“國(guó)六條”出臺(tái)算起，此輪共延續(xù)15個(gè)月。

在此期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年達(dá)到高點(diǎn)，但此后掉頭向下，2008年出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊跌，被稱為市場(chǎng)化改革以來的首個(gè)樓市“拐點(diǎn)”。

這被看作我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的首個(gè)完整“小周期”。樓市“先揚(yáng)后抑”，調(diào)控政策在市場(chǎng)的上升期出臺(tái)，持續(xù)時(shí)間超過一年。但在2008年9月之后，市場(chǎng)下行，政策基調(diào)轉(zhuǎn)向“救市”。

此后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又出現(xiàn)兩輪完整的小周期，分別是2009年至2012年、2013年至2015年。其間同樣出現(xiàn)了較大規(guī)模的樓市調(diào)控，起始點(diǎn)分別為2010年4月的“國(guó)十條”、2013年2月的“新國(guó)五條”。

2015年末的市場(chǎng)回暖，被認(rèn)為是新一輪小周期的開始。在這輪周期中，市場(chǎng)調(diào)控真正始于2016年9月末10月初，16個(gè)主要城市密集出臺(tái)一攬子調(diào)控政策。隨后的修補(bǔ)性政策陸續(xù)出臺(tái)至今。2017年以來，市場(chǎng)交易量下滑、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)一度下降，這輪周期被認(rèn)為進(jìn)入下行階段。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌對(duì)這種“周期論”頗為贊同，他表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短周期通常持續(xù)3年左右。基于樓市買漲不買跌的基本模式，短周期的運(yùn)行邏輯為：在房?jī)r(jià)上升過程中，買房者越來越多，直至購(gòu)買力透支，市場(chǎng)觸及天花板。隨后，交易量和房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑，買房者減少，購(gòu)買力重新積蓄，為下一個(gè)周期做準(zhǔn)備。

他認(rèn)為，這種短周期的變化，其實(shí)是一種自發(fā)調(diào)整的現(xiàn)象。樓市調(diào)控會(huì)對(duì)其進(jìn)行一定的干擾，但不會(huì)改變其運(yùn)行邏輯。

“國(guó)字頭”調(diào)控政策或終結(jié)

同以往的地產(chǎn)周期類似，本輪市場(chǎng)的降溫過程并非一帆風(fēng)順。上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，從房?jī)r(jià)炒作的因素看，熱點(diǎn)城市的周邊區(qū)域、核心三四線城市因承接外溢需求，樓市有升溫之勢(shì)；且隨著傳統(tǒng)旺季的到來，部分一二線城市樓市搶房的現(xiàn)象重出江湖。

南京、青島的樓市調(diào)控政策，正是在這種背景下出臺(tái)。自2月28日以來，共有11個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控新政，包括福建連江、江西贛州、河北涿州、河北保定、河北張家口、安徽滁州、浙江嘉善等三四線城市。這也引發(fā)全國(guó)性調(diào)控政策或?qū)⒊雠_(tái)的猜想。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2014年之后，樓市進(jìn)入整體供大于求狀態(tài)。本輪市場(chǎng)升溫也并非全國(guó)性的，而是由部分熱點(diǎn)城市帶動(dòng)，呈層級(jí)式傳播。這也使本輪調(diào)控政策出現(xiàn)一個(gè)明顯的特征，即真正做到“因地制宜”。

從2005年以來，我國(guó)曾出臺(tái)大量的“國(guó)字頭”調(diào)控政策，較為著名的有“國(guó)八條”（2005年5月）、“國(guó)六條”（2006年5月）、“國(guó)十條”（2010年4月）、“國(guó)五條”（2010年9月）、“新國(guó)八條”（2011年1月）、“新國(guó)五條”（2013年2月），以及2015年的“330新政”和“930新政”，等等。但自“930新政”之后，這類政策便絕跡于市場(chǎng)，被“京八條”、“滬九條”、“蘇十五條”、“津十六條”等地方性調(diào)控措施所取代。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若市場(chǎng)全面升溫，不排除全國(guó)性調(diào)控政策會(huì)出臺(tái)。但由于不同城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)差異越來越大，“因城施策”仍是當(dāng)前最好的選擇。

即使不考慮市場(chǎng)升溫的因素，按照歷史經(jīng)驗(yàn)分析，南京、青島出臺(tái)政策，也不是本輪調(diào)控的終點(diǎn)。

據(jù)悉，以往的調(diào)控周期，往往會(huì)持續(xù)一年左右的時(shí)間。如在上文提到的前兩個(gè)小周期中，樓市調(diào)控分別歷時(shí)15個(gè)月和10個(gè)月。

就調(diào)控效果而言，同樣存在一定的滯后期。上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，由于2008年底和2009年貨幣政策放松和四萬億刺激力度超大，就2010年的那輪調(diào)控而言，政策持續(xù)15個(gè)月左右，房?jī)r(jià)才開始止?jié)q。

他表示，大部分城市應(yīng)從去年9月底才開始調(diào)控，到目前為止只持續(xù)了半年，且多數(shù)熱點(diǎn)城市累加的調(diào)控力度不夠。楊紅旭認(rèn)為，要想切實(shí)抑制住熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲，至少還需密集的出臺(tái)一次，甚至兩次調(diào)控。從政策顯效的時(shí)長(zhǎng)來看，2017年下半年，才會(huì)真正出現(xiàn)一二線、環(huán)都市圈大面積的降溫。