左暉：北上深的存量房交易占總交易量70%左右

2017年中國發(fā)展高層論壇3月18日開幕，這是全國“兩會”之后首個國家級高層論壇。論壇主題為“中國與世界：經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)改革”，論壇圍繞深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、中國制造2025、環(huán)境治理、高水平對外開放、跨境資本流動、網(wǎng)絡安全與網(wǎng)絡治理等議題展開。

在談到房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革時，鏈家集團董事長左暉表示，中國的住宅存量規(guī)模已經(jīng)有200億平米，二手房交易在去年的占比達到60%，北京、上海、深圳等城市的存量房交易已經(jīng)在市場上占了70%左右的規(guī)模。

以下是發(fā)言全文：

左暉：謝謝大家的下午時間，我主要是今天講兩個問題，一個問題是今天我來談供給側(cè)改革，剛剛張總說今天的房地產(chǎn)問題主要是供給端的問題，我們也非常同意，當然我談一個問題是因為今天中國的住宅存量規(guī)模其實在中國已經(jīng)有200億平米的存量規(guī)模，我們在整個住宅的交易里邊，今天的存量房，除了二手房的交易已經(jīng)在去年的占比到60%的新房的比例，所以這個比例也是到了一個非常高的程度，并且我們看到了像北京、上海、深圳等等這樣的城市的存量房交易已經(jīng)在市場上占了70%左右的規(guī)模。所以我們會認為這是第一個命題，就是如何把今天的200億平米的存量住宅，實際上全國的流動率只有3%左右，在6億平米的每年的流動，怎么把兩百億平米的存量的物業(yè)通過各種的手段到流通中，我覺得本身對房地產(chǎn)的供給側(cè)的影響是一個比較明顯的影響，覺得這是第一個方面。

第二個方面就是我們也看到了，因為今天的整個住宅的火熱，也是到了這樣的一種市場背景下，我們也注意到中國當然第一個我們有一個比較傳統(tǒng)的，就是說我們所有的有土就有財，大家都去買房子，這個事情好像在全世界都很少，如果沒有房的話就取不著媳婦兒了，我們覺得很匪夷所思的事情。但是這個背后我們有另外一個問題，就是我們今天的租賃市場，住宅的租賃市場實際上是非常發(fā)展的。租賃在住房領(lǐng)域里面基本上算是一種選擇，就是說它只是一種過渡或者是說只是一個安身之所，我們租房的領(lǐng)域，真正能做上大家的一種生活方式，大家的一種選擇，我們今天來看整個中國的租房的形式是非常少的，中國一年城市的租金大概是一萬億左右，相比我們十萬億的新房子，6.5萬億的二手房價格，這邊交易的17萬億，這邊交易一萬億，這個6%的交易比例非常大，我們認為在未來租這件事情發(fā)展空間非常大。供應的規(guī)模有限制，另外更重要的是我們今天機構(gòu)化的租賃比例非常低，因為中國的機構(gòu)化租賃比例是只有5%左右，我們大概有5%的租賃住宅來通過機構(gòu)提供的。所以我們基本上C2C的一個非常分散，也效率非常低的市場，我們也會覺得，未來可能會在這個方面，會感覺整個的租賃市場的發(fā)展，所謂的供租并舉，我覺得也是非常重要的。就是說隨著租賃市場的發(fā)展，中國提供更多的租賃的住宅，這些住宅相對來說品質(zhì)會更好，租賃的保障會更充分。同時，隨著我們今天租賃立法列到議事日程上來，所以我們會覺得租賃本身就是一個選擇，就是一個供給側(cè)的一個很重要的改革的方面。所以這是我們想提的兩個主要的點。

第一個是今天我們在考慮土地市場，考慮增量市場，考慮開發(fā)商是不是愿意蓋房子，把房子及時提供給市場的命題的同時，我們不要忘記今天有一個非常大的存量市場，全國大概兩百億平米的存量市場的住宅，并且今天事實上在很多城市里面也扮演了非常重要的交易地位。如何進一步的去推動這個市場的發(fā)展，推動這個市場的效率，我覺得這是一個很重要的。

第二個是如何提供更多的租賃化的物業(yè)，讓大城市里面的年輕人，對于長期的處在租賃物業(yè)里面，我們自己有一個統(tǒng)計，我們有一個租賃的品牌，在我們這個租賃品牌里面，租客的平均活動時間是415天，北京市場上平均一個租賃合同是180天，我想說顯然物業(yè)提供租賃的租期會變得更穩(wěn)定等等，品質(zhì)也會變得更好，這是我主要的發(fā)言。

樊綱：好，謝謝，講得非常重要的一個方面，中國現(xiàn)在成了世界上住房自由率最高的，租賃比例最低的一個國家，這是很奇怪的一個現(xiàn)象。剛才你也談到了一些有關(guān)的問題，包括了機構(gòu)租賃的，機構(gòu)持有什么的，你覺得從現(xiàn)在的制度上，從國家的制度和規(guī)則，包括了一些市場的調(diào)控規(guī)則來講，有哪些需要改進才能促進這個租賃市場，住房租賃的發(fā)展，你們從業(yè)界的角度觀察到現(xiàn)在哪些重要的問題。

左暉：我們覺得租賃有這么幾個問題，第一個顯然現(xiàn)在的租賃立法還是蠻重要的，我覺得核心是對于租客，對于承租者的權(quán)利的保護。今天顯然承租者受到了很多的壓迫，房主可能會壓迫你，另外是我們租房子的人，擁有房子的人在權(quán)利的享受上是不平等的，大城市上學區(qū)房的問題，你擁有這個房子和租這個房子的享受權(quán)利的差距是非常大的。這是第一個。

第二個我們希望推動機構(gòu)去提供更多的租賃房屋的規(guī)模，比如說今天北京大概只有一億平米的住宅租賃物業(yè)的住宅的供應，北京人均供應量12平米，這個供應量是非常弱的，所以我們也是一直在推動這個事情，我們希望能夠有各種各樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的物業(yè)，能夠進到租賃市場里面來，通過一些規(guī)范的運營來提高用量。

樊綱：我再補充一個問題，如果各地限購了，除了剛需以外沒有投資性的住房購買了，就沒有人租了，這反倒是不是會引起租賃比例進一步的下降，這個里面的矛盾你們怎么看。

左暉：我們也覺得這是一個問題，因為剛剛講到了我們是一個自有住房面積比較高的國家，但是我們一直在看自由住房率的問題，我給大家一個數(shù)據(jù)，比如說北京現(xiàn)在是有，我們成套住宅的規(guī)模是730萬套，我們兩千萬人口是大概九百萬戶，九百萬戶有730萬套，我們認為這是一個房戶比的概念，自有住房率，九百萬戶里面有多少人是有房子的，這件事我們搞不清楚，我們感覺這個比例不會特別高，換句話說擁有多套房子的比例還是蠻高的，所以我覺得這個其實提供了兩個機會，一個是說為了存量市場的發(fā)展提供了機會，第二個是為租賃市場提供了機會。但是我們更覺得未來的租賃市場應該是有更多的法人物業(yè)，法人持有的物業(yè)投入到租賃市場上，這是今天非常多。