樓市調控加碼2個月:房價回落 住宅只租不售成趨勢

今年3月以來，一場樓市調控席卷全國，已有接近60城出臺170余次調控政策抑制房價過快上漲。

伴隨著一系列調控措施多管齊下，來自多個城市的官方數據顯示，今年4月，新房價格已經開始有所回落，而“面粉貴過面包”的情況也在各項土地新政落地后開始見效。

這一輪樓市暴漲的起始點在于2015年4月。國家統(tǒng)計局數據顯示，2015年3月，70個大中城市的房價顯示全部同比下跌，這也說明當時的房價已經跌回了2014年。不過伴隨著當時多地出臺的樓市刺激政策，到了4月份，深圳房價率先出現(xiàn)同比上升，隨后上海、北京等熱點城市也開始加入房價同比上漲城市。

截至2016年4月，70個大中城市超九成房價上漲，統(tǒng)計局也開始喊話“一線和熱點二線城市上漲過快”。

在一年不到的時間內，部分城市的新房價格不斷上漲，一線城市的年度漲幅甚至全部超過20%。在房價“高燒不退”的情況下，2016年9月30日晚，各地陸續(xù)重啟樓市限購政策并在今年3月開啟了一場大規(guī)模樓市調控。

統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇曾表示，新一輪房地產調控措施對房價和其他房地產相關指標的影響，有可能在4月份以后陸續(xù)顯現(xiàn)。

熱點城市新房價格下降

以深圳市為例，深圳作為領漲全國房價的一線城市，在調控政策下，深圳新建商品住宅價格環(huán)比已連續(xù)多月下跌。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官網公布的數據顯示，今年4月，深圳市新建商品住宅成交面積190269平方米，環(huán)比大漲136.9%，同比減少24.7%；成交均價為54619元/平方米，環(huán)比微跌0.2%，同比增長9.5%。

據新華社報道，去年10月，深圳出臺新一輪調控政策提高購房門檻，讓投機行為受到了限制和打擊。截至目前，深圳新房住宅成交價格連續(xù)7個月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。

打響最新一輪樓市調控的城市則為北京。自今年3月17日以來，北京市已經連續(xù)出臺了多項樓市疊加政策促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展，包括認房又認貸、非普通二套房首付提至八成、限購“商住房”、住宅平房納入限購范圍等多項嚴厲措施。在業(yè)內看來，北京調控啟動了“打補丁模式”，政策連發(fā)主要是為了堵炒房漏洞。

據央視網報道，自今年“3 .17”樓市調控政策實施以來，北京新房市場降溫明顯。根據有關中介機構公布的數據，2017年4月，北京全市新建商品住宅共網簽2767套，比2016年4月下滑48.9%。與此同時，二手房交易則出現(xiàn)了比較大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，環(huán)比下降35.12%。

而據北京中介反映，在樓市調控政策出臺之后，市場卻有降溫?！坝锌赡芎脦滋於紱]有一單成交”成為現(xiàn)在的日常。另據上述中介反映，門店合并也開始出現(xiàn)，“有些門店的人員比較少，就把其中一家關了，兩家門店把人員合并?！?/p>

作為熱點二線城市，河南省鄭州市的房價表現(xiàn)也一度搶眼。據中國指數研究院數據，去年9月，鄭州房價漲幅排全國第一。

不過伴隨著住房限購措施以及后續(xù)出臺的一系列調控措施，數據顯示，鄭州房價已有明顯回落。

從鄭州市房管局近期發(fā)布的房地產市場數據來看，4月份鄭州市商品住宅成交均價回落至8167元/平方米，3月份的數據顯示為9919元/平方米，銷售均價環(huán)比下跌1752元/平方米。而就在今年2月，鄭州商品住宅價格破萬，達到10465元/平方米。

“限價”成土地拍賣主旋律

除了房價，對于土地市場的調控，各地紛紛出臺最高限價的規(guī)定以控制地塊拍賣出現(xiàn)溢價過高的情況。

其中，蘇州是全國第一個執(zhí)行土地限價的城市，隨后南京、杭州、廣州、深圳等城市均出臺了地塊限價措施。

這一限制土地高價的措施使得開發(fā)商即使“有錢”也拿不到地。

去年5月18日，蘇州出臺“土地限價令”顯示控制地價的決心，對掛牌出讓的地塊設置最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。

這被業(yè)內認為是從“源頭”控制房價的一劑良藥，以免出現(xiàn)面粉貴過面包的情況。不過，在蘇州迎來土地限價令的首次土地拍賣會上，4幅出讓地塊中就有2幅純住宅地塊因房企出價超過最高限定價格而宣告流拍。

同樣的情況也出現(xiàn)在南京的地塊拍賣中。在去年7月8日舉行的下半年首場土地拍賣會上，集中出讓的10幅地塊中8幅住宅地塊均設定了最高限價，其中7幅因開發(fā)商出價超過最高限價而流拍。

在此情況下，南京市政府隨后調整了有關土地出讓的規(guī)定，改為網上競價方式開拍，另外當地塊的網上競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住宅必須現(xiàn)房銷售。

與此同時，多地政府在土地出讓上也在探索新的模式，包括采取“限地價，競房價”或“限地價，競配建”等方式確定競得人。

值得一提的是，土地政策的收緊不僅僅體現(xiàn)在土地出讓方式上，監(jiān)管方向已經開始延伸到企業(yè)的拿地資金方面。去年10月，福建省發(fā)布《關于進一步加強房地產市場土地調控的通知》提到，嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行債券、信托計劃、資產管理計劃等融資的資金用于支付土地出讓價款。各級金融監(jiān)管部門要加強監(jiān)管，嚴禁資金違規(guī)進入房地產土地市場。

在一系列政策調控下，土地市場得到降溫。

上海證券報援引克而瑞房地產研究中心的數據顯示，4月份土地市場成交面積連續(xù)第四個月走低，其監(jiān)測的300城經營性土地成交211幅，環(huán)比下降19%；成交建筑面積2104萬平方米，同比、環(huán)比跌幅分別為14%和15%；但土地價格仍持續(xù)上行，成交樓板價提升至7136元/平方米，環(huán)比上漲20%。一線城市土地市場相對活躍，成交建筑面積317萬平方米，環(huán)比增加44%；二線城市土地成交熱度持續(xù)走低，成交建筑面積1276萬平方米，同比、環(huán)比分別下跌34%和24%；三、四線城市成交規(guī)模在3月小幅回升后重新下跌，成交建筑面積511.77萬平方米，環(huán)比下降9%，但比去年同期微漲4%。

住宅“只租不售”或成調控新模式

在樓市調控上，要求開發(fā)商住房建成后只租不賣或將成為一種新的模式。

今年5月11日，江蘇省蘇州市掛牌出讓的地塊中要求開發(fā)商按比例自持地塊。該地塊要求計容建筑面積的50%可分割銷售，其余50%不可分割銷售且不得分割轉讓并只能用于租賃。這也意味著，50%不可分割銷售的部分需要開發(fā)商自持。

在此之前，多地也已開展了類似做法。據澎湃新聞不完全統(tǒng)計，截至目前，包括上海、北京、天津、廣州市等城市實行住宅自持模式。

2016年5月，上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一幅住宅用地出讓，規(guī)定開發(fā)商必須自持項目15%住宅物業(yè)70年，只能租賃，不能銷售。

2016年11月，北京首試競拍“住宅自持”模式。當競買報價達到合理土地上限價格時，轉為在此價格基礎上通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。當競報自持比例達到100%，轉入投報高標準商品住宅建設方案程序。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售，租賃合同期限不超10年。

2月13日，天津市市區(qū)國土資源分局宣布地塊報價到達上限，拼“自持面積”。

4月13日，廣東省廣州公共資源交易網發(fā)布土地出讓補充公告，將于28日進入現(xiàn)場競拍的兩宗住宅用地將采取新的出讓方式，涉及限制最高限價、競保障房、競房源自持、搖號產生競拍者等方面。

對于地塊新規(guī)的效果，4月28日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會發(fā)布消息稱，廣州市土地出讓競價方式調整后首次住宅用地成交取得調控預期效果。后續(xù)出讓的住宅用地將根據市場情況和對出讓宗地的預判，一地一策組合使用限地價、競配建、競自持、現(xiàn)房銷售等政策工具，確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。